거주지역별 임차보증금 보호 기준
임차보증금, 파산해도 지킬 수 있을까?
개인파산을 준비할 때 가장 먼저 걱정하게 되는 재산 중 하나가 지금 살고 있는 집의 임차보증금입니다.
전세든 월세든, 보증금은 대부분의 채무자에게 가장 큰 금액의 재산이기 때문에 "이것마저 다 잃는 건 아닐까" 하는 불안이 클 수밖에 없습니다.
결론부터 말씀드리면, 임차보증금 중 일정 금액은 거주 지역에 따라 정해진 범위 안에서 보호받을 수 있습니다. 다만 그 금액은 지역마다 다르고, 보증금 액수에 따라 아예 보호받지 못하는 경우도 있습니다.
임차보증금 면제재산의 법적 근거
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제383조 제2항 제1호는 채무자 또는 그 피부양자가 거주 중인 건물의 임차보증금반환청구권 중 일정 부분을 파산재단에서 면제할 수 있도록 정하고 있습니다.
관련글 : 면제재산이란? 파산해도 지키는 재산
그리고 같은 법 시행령 제16조 제1항은 이 면제 금액의 기준을 주택임대차보호법상 최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금 범위와 연동해 정하고 있습니다.
쉽게 말해, 다른 채권자보다 먼저 보증금 일부를 돌려받을 수 있도록 법으로 보호하는 제도가 파산 절차에서도 그대로 적용되는 것입니다.
지역별로 보호받는 금액이 다릅니다
소액보증금 보호 기준은 전국이 동일하지 않고, 4개 권역으로 나뉘어 다르게 적용됩니다. 이 구분은 행정구역상 시·군·구가 아니라 주택임대차보호법 시행령에서 정한 별도 권역입니다.
2026년 현재 적용되는 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 구분 | 보호 대상 보증금 상한 | 실제 보호받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 세종·용인·화성·김포 |
1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 등 안산·광주·파주·이천·평택 |
8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
표의 "보호 대상 보증금 상한"은 이 금액 이하인 보증금이어야 소액임차인으로 인정받을 수 있다는 기준이고, "실제 보호받는 금액"이 파산 시 면제받을 수 있는 실제 금액입니다.
예를 들어 서울에서 보증금 1억원인 집에 거주하고 있다면, 1억원은 상한(1억 6,500만원) 이하이므로 소액임차인으로 인정되고, 그중 5,500만원까지는 면제재산으로 지킬 수 있습니다.
보증금이 상한을 넘으면 어떻게 되나요?
여기서 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다. 보증금이 지역별 상한을 초과하면, 애초에 소액임차인 보호 대상 자체가 되지 않습니다.
즉 서울에서 보증금이 1억 7,000만원이라면 상한(1억 6,500만원)을 넘기 때문에 5,500만원 중 일부가 아니라 보호 금액이 전혀 인정되지 않습니다.
"보증금이 크면 그중 일부라도 보호받을 수 있지 않을까"라고 생각하기 쉬운데, 이 제도는 그렇게 비례해서 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
보증금이 상한 이하여도 전액 보호되지 않을 수 있습니다
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령 제16조 제1항 단서에는 추가적인 제한이 하나 더 있습니다.
표에서 정한 보호 금액이라 하더라도, 그 금액이 주택 가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가격의 2분의 1까지만 면제됩니다.
예를 들어 지방 소도시의 보증금 2,500만원짜리 주택이라도, 그 주택 자체의 가격이 매우 낮다면 보호 금액이 2,500만원이 아니라 주택 가격의 절반 수준으로 줄어들 수 있습니다.
이 부분은 실제 사례마다 주택 가격 산정 방식이 달라질 수 있어, 표의 금액만 보고 단정하기보다는 개별적으로 확인이 필요합니다.
이 보호는 자동으로 적용되나요?
임차보증금 면제재산은 채무자가 별도로 신청해야 인정되는 재산입니다. 법원에 파산을 신청한다고 해서 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
관련글 : 「면제재산결정신청 절차와 기한」
신청 시기와 절차, 그리고 신청을 놓쳤을 때 생기는 문제에 대해서는 별도로 자세히 안내해 드리겠습니다.
자주 하는 오해
1. 보증금이 크면 하나도 보호받지 못하나요?
지역별 상한을 넘는 경우에는 그렇습니다. 다만 상한 이하라면, 보증금 전액이 아니라 지역별로 정해진 금액까지는 보호받을 수 있습니다.
2. 전세와 월세는 기준이 다른가요?
아닙니다. 전세든 월세든 임차보증금반환청구권이라는 점은 같기 때문에 동일한 기준이 적용됩니다. 다만 월세는 대체로 보증금 자체가 낮아 상한을 넘기지 않는 경우가 많아 보증금 전액이 보호되는 사례가 흔합니다.
3. 최근에 이사했다면 어느 지역 기준을 적용하나요?
파산선고 당시 실제로 거주하고 있는 주택을 기준으로 판단합니다. 이사 전 지역이 아니라, 현재 거주지 기준으로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
서울에 살고 있는데 보증금이 얼마까지 보호되나요?
보증금이 1억 6,500만원 이하라면 그중 5,500만원까지 보호받을 수 있습니다. 이 금액을 초과하면 보호 대상에서 제외됩니다.
지역 구분이 헷갈리는데 행정구역 기준인가요?
아닙니다. 시·군·구 같은 행정구역이 아니라 주택임대차보호법 시행령에서 별도로 정한 권역 구분입니다. 용인·화성·김포처럼 일부 도시는 인접 대도시와 다른 권역으로 분류될 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
보증금 상한을 살짝 넘으면 일부라도 보호받을 수 있나요?
아닙니다. 상한을 넘으면 소액임차인 보호 대상 자체에서 제외되어, 정해진 보호 금액을 전혀 인정받지 못합니다.
이 보호 금액은 매년 바뀌나요?
고정된 금액이 아니라 주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 변경됩니다. 개정 주기가 정해져 있지 않으므로, 신청 시점의 최신 기준을 확인하는 것이 안전합니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조 파산재단에 속하지 아니하는 재산.
- 국가법령정보센터, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」 제16조 면제재산.
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금 중 일정액의 범위.
개인회생 · 파산을 고민할때 알아야 할 필독서
회생 파산을 고민하며 어디에서 상담하고 신청해야 할지 고민을 하는 중이라면 기필코 필독하셔야 합니다.
이혼과 개인회생·파산 재산분할, 양육비 비면책채권 총정리
이혼 시 나눈 재산도 회생할 때 빼앗길까? 재산분할과 채무 탕감의 상관관계를 명확히 짚어드립니다.
난 무엇으로 신청해야 할까? 개인회생 · 파산 자가진단
일정한 소득이 있다면? 재산은 지키고 빚은 최대 95%까지 탕감받는 개인회생 조건을 확인하세요.