전세보증금이 있는데 회생 신청하면 문제 될까?

결론부터 말하면: 전세보증금도 재산으로 보지만 일정 범위는 보호받을 수 있습니다

전세보증금이 있으면 개인회생을 신청하기 어려운 것 아니냐고 걱정하는 분들이 많습니다.

전세보증금이 있다는 이유만으로 개인회생 신청이 불가능해지는 것은 아닙니다.

다만 전세보증금은 채무자가 보유한 재산상 권리이므로 개인회생에서 재산가치를 산정할 때 고려될 수 있습니다. 동시에 주거용 임차보증금 중 일정 범위는 면제재산으로 보호받을 수 있습니다^[1].

필독 전세보증금이 있다고 해서 그 금액 전체가 그대로 청산가치에 반영되는 것은 아닙니다.

법에서 정한 요건에 따라 주거용 임차보증금반환청구권의 일정 범위를 면제재산으로 결정받을 수 있습니다^[1].

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전세보증금은 '재산'입니다 — 청산가치에 반영되는 이유

청산가치 보장 원칙이란

개인회생 변제계획은 파산절차에서 채권자가 받을 수 있는 금액을 고려해 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다^[2].

전세보증금은 임대차계약이 끝났을 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있는 권리이므로 채무자의 재산으로 평가될 수 있습니다.

따라서 전세보증금이 있는 경우에는 보증금의 규모뿐 아니라 면제재산으로 보호받을 수 있는 금액과 실제 회수 가능성 등을 함께 확인해야 합니다.

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보증금 전액이 그대로 청산가치에 반영되는 것은 아닙니다

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 주거용 건물의 임차보증금반환청구권 중 일정 범위를 면제재산으로 정할 수 있도록 하고 있습니다^[1].

개인회생에서는 이 면제재산 규정이 준용되며, 구체적인 상한은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」에서 정하고 있습니다^[1][3].

따라서 일정 요건을 충족하면 전세보증금 전액이 아니라 면제재산으로 인정되지 않는 부분을 중심으로 재산가치가 산정될 수 있습니다.

관련글 : 개인파산 시 면제재산이란?

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지역별 면제 한도, 얼마까지 보호받을 수 있을까

임차보증금 중 면제재산으로 인정될 수 있는 상한은 지역에 따라 다릅니다.

위 금액은 「주택임대차보호법 시행령」의 현행 기준을 바탕으로 한 것입니다^[3][4].

예를 들어 서울에서 보증금 1억원의 주택에 거주하고 있고 관련 요건을 충족한다면, 면제재산 결정 신청을 통해 최대 5,500만원 범위의 임차보증금반환청구권이 면제재산으로 인정될 수 있습니다.

중요 면제재산의 상한액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 면제됩니다^[3].

따라서 실제 적용액은 지역별 금액만 보는 것이 아니라 임대차계약과 주택가액 등 구체적인 사정을 함께 확인해야 합니다.

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면제재산 결정, 자동으로 적용되는 것은 아닙니다

신청 절차와 확인할 사항

주거용 임차보증금 중 법에서 정한 범위를 면제재산으로 인정받으려면 면제재산 결정 신청이 필요합니다^[1].

개인회생 재산목록에는 면제재산 결정신청 금액을 기재하는 항목이 있으며, 임대차계약서 등 관련 자료를 통해 보증금과 임차관계를 확인하게 됩니다^[5].

따라서 전세보증금이 있는 경우에는 임대차계약서, 주민등록 등 관련 자료를 준비하고 면제재산으로 신청할 금액을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

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면제 한도를 넘는 보증금은 어떻게 될까

면제재산으로 인정되지 않는 보증금 부분은 개인회생에서 재산가치를 산정할 때 고려될 수 있습니다.

이는 곧바로 보증금을 법원에 내거나 집을 나가야 한다는 의미는 아닙니다.

다만 그 재산가치가 청산가치 보장 여부와 변제계획에 영향을 줄 수 있으므로, 전체 재산과 소득, 채무를 함께 놓고 변제계획을 검토해야 합니다.

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전세보증금을 이미 돌려받지 못하고 있다면 — 전세사기 피해자도 별도로 확인해야 합니다

임대인의 소재불명이나 파산, 경·공매 등으로 전세보증금을 실제로 회수하기 어려운 상황이라면 일반적인 전세보증금과 동일하게 단순 평가하기 어려울 수 있습니다.

• 회수 가능성 확인 — 임대인의 재산과 경매·공매 진행 상황 등 실제 회수 가능성을 확인해 보증금 반환채권의 가치를 판단할 필요가 있습니다.
• 전세사기피해자등 결정 여부 확인 — 특별법에 따른 피해자 결정 여부에 따라 이용할 수 있는 지원제도와 개인회생 절차에서 검토할 사항이 달라질 수 있습니다.
• 변제기간 단축 가능성 — 일부 회생법원 실무준칙에서는 전세사기피해자등으로 결정된 사람에 대해 3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 기준을 두고 있습니다^[6].

다만 전세사기피해자로 결정됐다는 이유만으로 보증금 반환채권이 자동으로 청산가치에서 전부 제외되거나 변제기간이 자동으로 단축되는 것은 아닙니다. 구체적인 회수 가능성과 법원의 실무기준을 함께 확인해야 합니다.

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재산목록 작성 시 꼭 확인해야 할 것들

• 전세보증금은 실제 반환받을 권리를 기준으로 정확하게 기재합니다. 임대차계약의 내용과 현재 보증금, 연체된 차임 등이 있다면 실제 반환청구권의 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 전세자금대출이 있다고 해서 무조건 보증금에서 대출금을 빼는 것은 아닙니다. 질권이나 채권양도 등 보증금 반환채권에 대한 담보관계가 설정되어 있는지와 그 내용을 확인해야 합니다.
• 배우자 명의의 임차보증금은 명의와 실제 재산관계를 구분해 확인해야 합니다. 단순히 계약 명의만으로 모든 경우를 일률적으로 판단하기보다는 실제 자금관계와 재산관계를 함께 살펴봐야 합니다.
• 임대차계약서 등 증빙자료를 함께 준비합니다. 보증금과 임차목적물, 계약기간 등을 확인할 수 있는 자료가 필요할 수 있습니다.

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이런 경우 주의하세요

• 면제재산 결정 신청을 빠뜨리지 마세요. 법에서 정한 면제재산을 인정받기 위해 필요한 신청과 자료를 확인해야 합니다.
• 보증금을 실제보다 낮게 신고하지 마세요. 재산을 누락하거나 사실과 다르게 신고하면 보정이나 추가 소명을 요구받을 수 있습니다.
• 전세계약 갱신이나 이사 계획이 있다면 미리 확인하세요. 보증금과 임차관계가 변경되면 재산가치와 면제재산 적용 여부도 달라질 수 있습니다.
• 개인회생 진행 중 보증금을 돌려받는 경우에는 법원에 알릴 필요가 있는지 확인하세요. 반환받은 보증금은 현금·예금 등 다른 형태의 재산으로 바뀌는 것이므로, 사건의 진행 단계와 변제계획에 따라 처리 여부를 확인해야 합니다.

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