파산 신청하면 살고 있는 전셋집도 빼야 하나요?

파산 신청하면 전셋집부터 빼야 하나요?

개인파산을 신청한다고 해서 현재 살고 있는 전셋집을 무조건 빼야 하는 것은 아닙니다.

다만 전세보증금은 파산절차에서 확인하는 재산에 해당하기 때문에, 보증금이 얼마인지와 면제재산으로 인정될 수 있는 범위를 따져봐야 합니다.

궁금한 내용	기본적인 판단
전셋집에 살고 있으면 파산이 안 되나요?	아닙니다.
전세보증금도 재산인가요?	예. 보증금 반환청구권이 재산으로 확인됩니다.
파산하면 보증금을 전부 내놓나요?	반드시 그렇지는 않습니다.
전셋집을 계속 살 수 있나요?	보증금 규모와 면제재산 여부 등에 따라 달라집니다.

전셋집이 있다는 사실보다 전세보증금이 얼마이고, 그중 어느 부분이 면제재산에 해당하는지가 중요합니다.

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전세보증금은 왜 파산재산으로 보나요?

집이 아니라 보증금 반환청구권이 문제됩니다

전세 세입자는 집을 소유한 것이 아니므로 주택 자체가 본인의 재산으로 들어가는 것은 아닙니다.

대신 임대차계약이 끝나면 임대인에게 돌려받을 전세보증금 반환청구권이 재산으로 확인됩니다.

거주 형태	파산절차에서 확인하는 재산
자가	주택 자체의 소유권
전세	전세보증금 반환청구권
보증부 월세	월세 보증금 반환청구권
무보증 월세	임차보증금 없음

파산선고 당시 재산을 기준으로 봅니다

채무자회생법 제382조에 따르면 파산선고 당시 채무자가 가진 재산은 원칙적으로 파산재단에 속합니다.

따라서 전세보증금도 단순히 “내 통장에 들어와 있지 않다”는 이유만으로 재산에서 제외되는 것은 아닙니다.

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전세보증금 전부를 처분해야 하는 것은 아닙니다

주거용 임차보증금은 면제재산 제도가 있습니다

채무자회생법 제383조는 채무자 또는 피부양자가 주거용으로 사용하는 건물의 임차보증금 반환청구권 중 일정 범위를 파산재단에서 면제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

즉, 전세보증금이 재산으로 확인되더라도 일정 범위는 면제재산으로 신청할 수 있습니다.

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2026년 현재 지역별 기준

지역	우선변제 대상 보증금 중 일정액
서울특별시	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	4,800만원
광역시 일부, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	2,800만원
그 밖의 지역	2,500만원

위 금액은 2026년 7월 1일 시행 중인 주택임대차보호법 시행령 제10조의 기준입니다.

주의: 위 금액이 곧 “전세보증금은 이 금액까지 무조건 보호된다”는 뜻은 아닙니다. 개인파산에서는 채무자회생법상 면제재산 요건과 주택가격에 따른 제한도 함께 확인해야 합니다.

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전세보증금이 많으면 전셋집을 빼야 하나요?

보증금이 면제 범위 안에 있는 경우

면제재산으로 인정되는 범위라면 전세보증금 전액을 환가해야 하는 상황과는 구별해서 볼 필요가 있습니다.

확인사항	내용
주거용 여부	실제로 채무자 또는 피부양자의 주거에 사용되는지
보증금	임대차계약서상 실제 보증금
지역	주택 소재지에 따른 기준
주택가격	면제 한도가 주택가격의 1/2을 초과하는지 여부

보증금이 면제 범위를 초과하는 경우

면제되는 범위를 넘어서는 보증금이 있다면 그 부분은 파산재단의 재산으로 문제될 수 있습니다.

이 경우에는 단순히 “전세보증금이 많으니 무조건 이사해야 한다”고 결론내리기보다, 초과하는 재산을 어떻게 환가할 것인지와 임대차계약을 어떻게 처리할 것인지를 함께 살펴봐야 합니다.

특히 확인해야 할 내용

• 전세보증금 전체 금액
• 면제재산으로 인정되는 범위
• 초과하는 보증금의 규모
• 다른 부동산이나 금융재산의 보유 여부
• 임대차계약의 기간과 조건

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전세보증금이 1억원이면 어떻게 되나요?

보증금 액수만으로 퇴거 여부를 결정할 수 없습니다

예를 들어 전세보증금이 1억원이라고 해서 “파산하면 무조건 집을 빼야 한다”고 단정할 수는 없습니다.

반대로 보증금이 적다고 해서 아무런 확인 없이 보호된다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

상황	확인할 내용
보증금이 적은 경우	면제재산 신청 가능 여부
보증금이 면제 범위를 초과하는 경우	초과분의 재산가치 및 환가 문제
보증금 외 재산이 있는 경우	전체 재산을 함께 계산
부동산도 보유한 경우	주택과 전세보증금을 별도로 검토

따라서 전세보증금 하나만 보고 파산 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.

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면제재산은 자동으로 인정되나요?

법원에 면제재산 신청이 필요합니다

주거용 임차보증금의 면제재산은 자동으로 확정되는 것이 아니라, 채무자의 신청에 따라 법원이 면제 여부와 범위를 결정하는 구조입니다.

1. 파산신청
2. 면제재산목록 및 소명자료 준비
3. 법원에 면제재산 신청
4. 법원의 면제 여부 및 범위 결정

채무자회생법 제383조에 따르면 면제재산 신청은 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 할 수 있습니다. 법원은 신청에 대해 면제 여부와 범위를 결정합니다.

준비할 자료

• 임대차계약서
• 주민등록등본
• 확정일자 관련 자료
• 보증금 지급을 확인할 수 있는 금융거래내역
• 현재 전세보증금과 관련된 자료

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전셋집을 지키려고 보증금을 옮겨도 될까?

가족이나 지인 명의로 임의 이전하는 것은 피해야 합니다

파산 신청을 앞두고 전세보증금을 다른 사람의 계좌로 옮겨 놓는 것은 전혀 다른 문제가 될 수 있습니다.

행동	확인해야 할 문제
가족 계좌로 보증금 이전	실제 소유관계와 이전 이유
임대차계약 명의 변경	명의 변경의 실제 경위
보증금 반환 후 현금 보관	자금의 현재 보유 여부와 사용처
재산을 숨기기 위한 이전	재산 은닉 여부

전셋집을 지키기 위해 보증금을 먼저 다른 사람 명의로 옮기는 방법을 선택해서는 안 됩니다. 파산절차에서는 재산의 실제 소유관계와 자금 흐름을 확인하기 때문입니다.

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파산 신청 전에 전셋집과 관련해 확인할 것

확인사항
□ 현재 전세보증금은 얼마인가?
□ 주택 소재지는 어디인가?
□ 임대차계약서는 보관하고 있는가?
□ 전입신고와 확정일자를 확인했는가?
□ 보증금 지급내역을 확인할 수 있는가?
□ 면제재산 신청 대상인지 확인했는가?
□ 보증금 외 다른 재산도 함께 정리했는가?

결국 개인파산을 신청한다고 해서 현재 살고 있는 전셋집을 무조건 빼야 하는 것은 아닙니다.

다만 전세보증금은 파산절차에서 확인하는 재산이므로, 면제재산에 해당하는 범위와 그 밖의 보증금 부분을 구분해서 살펴봐야 합니다.

특히 보증금이 면제 범위를 크게 넘어서는 경우에는 단순히 “전셋집을 유지할 수 있다” 또는 “무조건 나가야 한다”고 단정하지 말고, 파산재단에 들어가는 재산과 환가 방법까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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